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田舎歯科医の生涯研修日記---若きデンティストへ

医療は生涯研修の道です。地方で開業することは最新の医療から取り残される不安があります。地方で開業を予定している志の高い若き歯科医師へのメッセージです。
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土地建物を購入して開業するかテナントで開業するか?

若い先生に時々質問を受けます。
「土地建物を購入して開業するのとテナントで開業するのはどちらがいいと思いますか」?

皆さんはどう考えますか?
昔日本の土地は右肩上がりで上昇し、所有すると資産になると言われてた時代があります。
今はどうでしょう? 2割は本当で8割は過去の迷信です。

 当たり前ですが、土地の値段が上がるなら土地から購入した方が有利です。
でも毎年価値が下がるならテナントの方が家賃も下がるので有利だと思います。

 では正解の2割と迷信の8割の地域をどうやって見分けるのでしょうか。
それは意外と簡単です。
まずホームズの見える賃貸のページを見てください。
http://toushi.homes.co.jp/owner/
次に開業予定地の場所へと進んで下さい。
そうするとそこに価格動向というメニューがあります。
例えば私の開業地佐世保市であれば、
http://toushi.homes.co.jp/owner/nagasaki/city420202/kakaku.htmlです。
開業予定地に一番近い住所をクリックします。
開業予定地の地価推移はいかがですか? 
175748.jpg
8割の地価上昇が迷信である土地は平成10年前後を境に右肩下がりの需要の無い土地です。
ところが、2割の土地を購入して開業した方が良い資産価値のある場所のグラフは別の形をしています。
たとえば、世田谷区池尻ですが、
181409.jpg
このように平成18.19.20年辺りで再度上昇しています。これは需要のある土地に共通したグラフです。
二つのグラフを比較して、どちらの土地を購入してどちらの土地は購入しない方がいいと思いますか?
これから歯科医院経営者となる身として冷静に考えてください。

 ところが開業する際は、前者の土地は需要が無いため安く、後者の土地は需要がある為高いです。
そこでつい前者の土地は買い、後者の土地はテナントを借ります。
目先の収支はそれがいいですが、長い目で見るとどうでしょうか。
 当たり前ですが、何らかの理由で売却する際は前者はさらに買い手がいないので安くなります。
子どもに残しても資産になるでしょうか?
 地価が下がれば家賃も下がります、地価が上がれば家賃も上がります。
地価下落地はテナントを借りても家賃は下がり続けます。なぜなら周りに空きテナントがいくらでも
出てきて競争が始まるからです。 さらに条件のいいテナントに移転もできます。
 でも購入すればそこが売れない限り移転は困難です。
売りたいときに買い手はいませんよ。

 
 質問の答えは、開業予定地を自分で調べてみれば答えが出ます。
[ 2013/07/07 18:30 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
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