福岡マスターコース第三回

7月14日15日福岡マスターコース第三回を受講してきました。町は山笠で盛り上がっていますが我々はセミナールームに二日間缶詰です。
　今回は主にマイクロスコープについて研修がありました。
TVドラマでも脳外科等の手術でマイクロスコープ（手術用顕微鏡）がよく登場しますが、歯科治療の現場でも
すっかり定着してきた感があります。これからの若い先生はマイクロスコープを１日も早く日常臨床に
導入されることをお勧めします。年をとってからでは何かと理由を付けて導入を先延ばしにしたりしがちです。
いいと頭で解っていても身体が新しいことに取り組むことを自然と拒否するのです。
　見えない物は治せない。　いい言葉です。

土地建物を購入して開業するかテナントで開業するか？ その２

　もう一つ別のデータを。
おおまかに、土地の価格は需要が上がれば上昇するし、需要が少なくなれば下がります。
昔の日本は人口増で需要が上昇していました、人口増が緩やかになったっころは、核家族化で
世帯数が増加し土地需要が増加しました。
　でもすでに人口減と高齢化（介護施設や病院での共同住宅化）で重要は大きく後退しました。

　ではどの地域の人口は増加し、あるいは減少するのでしょう。
その答えは国が詳細な資料を作ってくれています。
国立社会保障・人口問題研究所をご覧下さい。
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/3kekka/Municipalities.asp
上記をクリックして、開業予定地をクリックすると詳細が分かります。
開業予定地の歯科医院数の増加も気になりますが、分母である人口減の影響はかなり深刻なボディーブローとして
毎年効いてきますよ。

　最低限、人口推移は経営計画に入れる必要がありますよ。

土地建物を購入して開業するかテナントで開業するか？

若い先生に時々質問を受けます。
「土地建物を購入して開業するのとテナントで開業するのはどちらがいいと思いますか」？

皆さんはどう考えますか？
昔日本の土地は右肩上がりで上昇し、所有すると資産になると言われてた時代があります。
今はどうでしょう？　２割は本当で８割は過去の迷信です。

　当たり前ですが、土地の値段が上がるなら土地から購入した方が有利です。
でも毎年価値が下がるならテナントの方が家賃も下がるので有利だと思います。

　では正解の２割と迷信の８割の地域をどうやって見分けるのでしょうか。
それは意外と簡単です。
まずホームズの見える賃貸のページを見てください。
http://toushi.homes.co.jp/owner/
次に開業予定地の場所へと進んで下さい。
そうするとそこに価格動向というメニューがあります。
例えば私の開業地佐世保市であれば、
http://toushi.homes.co.jp/owner/nagasaki/city420202/kakaku.htmlです。
開業予定地に一番近い住所をクリックします。
開業予定地の地価推移はいかがですか？　

８割の地価上昇が迷信である土地は平成１０年前後を境に右肩下がりの需要の無い土地です。
ところが、２割の土地を購入して開業した方が良い資産価値のある場所のグラフは別の形をしています。
たとえば、世田谷区池尻ですが、

このように平成18.19.20年辺りで再度上昇しています。これは需要のある土地に共通したグラフです。
二つのグラフを比較して、どちらの土地を購入してどちらの土地は購入しない方がいいと思いますか？
これから歯科医院経営者となる身として冷静に考えてください。

　ところが開業する際は、前者の土地は需要が無いため安く、後者の土地は需要がある為高いです。
そこでつい前者の土地は買い、後者の土地はテナントを借ります。
目先の収支はそれがいいですが、長い目で見るとどうでしょうか。
　当たり前ですが、何らかの理由で売却する際は前者はさらに買い手がいないので安くなります。
子どもに残しても資産になるでしょうか？
　地価が下がれば家賃も下がります、地価が上がれば家賃も上がります。
地価下落地はテナントを借りても家賃は下がり続けます。なぜなら周りに空きテナントがいくらでも
出てきて競争が始まるからです。　さらに条件のいいテナントに移転もできます。
　でも購入すればそこが売れない限り移転は困難です。
売りたいときに買い手はいませんよ。

　
　質問の答えは、開業予定地を自分で調べてみれば答えが出ます。